Litora
No es asesoramiento legal
La guía de cumplimiento para alquileres de corta duración

Coast Clear 2026

Cómo mantenerse en regla en la Riviera tras las nuevas normas de la UE — Francia · Italia · España.

El 20 de mayo de 2026, un reglamento europeo cambió discretamente las normas para todos los propietarios de alquileres vacacionales en la costa. Esto es lo que significa, país por país, y exactamente lo que debe hacer.

Actualizado agosto de 2026Cubre FR · IT · ESRegl. UE 2024/1028
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Esto es información general, no asesoramiento legal oficial. Las normas de alquiler de corta duración cambian a menudo y varían según el municipio y la región. Confirme siempre con la autoridad local competente (o con un abogado/gestor local) antes de actuar. Actualizado a agosto de 2026.
El cambio

Qué cambió el 20 de mayo de 2026

El Reglamento UE 2024/1028 entró en funcionamiento en los 27 Estados miembros a la vez. No prohíbe nada — construye la infraestructura de datos que por fin hace aplicables las normas locales ya existentes. Ahora ocurren cuatro cosas automáticamente:

i

Registrar

Cada alquiler necesita un número de registro válido emitido por la autoridad nacional o local.

ii

Mostrar

Ese número debe figurar en cada anuncio — Airbnb, Booking, Vrbo y su propio sitio web.

iii

Datos compartidos

Las plataformas envían periódicamente su identidad, ingresos y noches a las autoridades.

iv

Suspensión automática

¿Sin número válido donde se exige? La plataforma debe retirar el anuncio.

✓ Lo que hace la norma

  • Obliga a todas las plataformas a mostrar un número de registro verificado
  • Hace por fin realmente aplicables los límites y registros locales ya existentes
  • Cruza la actividad de reservas con los registros oficiales
  • Da a más de 450 autoridades un único portal para señalar y retirar anuncios

✕ Lo que no hace

  • No legaliza los alquileres de corta duración en toda la UE
  • No sustituye la política de vivienda nacional o local
  • No impone un límite único de noches a escala de la UE
  • No exige registro en absolutamente todas las jurisdicciones
País por país

Las normas donde tiene su propiedad

Elija un país. La UE fija la infraestructura; cada Estado sigue decidiendo qué es legal — y los detalles difieren mucho.

Francia

Portal nacional activo desde el 20 de mayo de 2026 · los límites ahora se cruzan con los datos de reservas
El número
Déclaloc — un número de registro nacional de 13 dígitos.
FR · 13 dígitos
Visualización
En todos los anuncios — Airbnb, Booking, Vrbo y sitios directos. Ausencia = suspensión.
Límite de noches
120 noches/año para una vivienda principal (los municipios pueden reducirlo, p. ej. a 90). Las segundas residencias en zonas tensionadas pueden necesitar una autorización de cambio de uso.
120 noches = el límite para la vivienda principal
Fiscalidad
La loi Le Meur redujo la desgravación fiscal de los alquileres turísticos amueblados. Recaude y liquide la taxe de séjour (tasa turística).
En la práctica: en febrero de 2026, dos propietarios de París fueron multados con 80.000 € y 150.000 € por anuncios no registrados — y el tribunal supremo francés dictaminó que las propias plataformas también son responsables.

Italia

CIN obligatorio desde enero de 2025 · norma inusual de exhibición física
El número
CIN — Codice Identificativo Nazionale, a través de la base de datos nacional BDSR.
IT · CIN
Visualización
En cada anuncio y físicamente en el exterior de la propiedad. (Milán prohíbe las cajas de llaves exteriores en la vía pública desde 2026 — organice otra forma de entrega de llaves.)
También se requiere
Kit de seguridad (extintor, detectores de gas/CO), registro de huéspedes mediante Alloggiati Web, tasa turística, y una SCIA si se gestiona como actividad empresarial.
Fiscalidad
Cedolare secca, tasa fija:
21%primera propiedad
26%desde la segunda
En la práctica: cuando Florencia implantó su código identificativo, se estima que desapareció entre el 20 y el 30% de los anuncios, al abandonar la actividad los operadores no conformes.

España

La más compleja de las tres — dos niveles de trámites
Los números
1Registro nacional (NRUA) — ya activo, tasa de ~27 €.
2Licencia regional — varía según la comunidad: Cataluña HUT, Andalucía VFT, y regímenes distintos en Valencia, Baleares…
Consentimiento de la comunidad
Muchos edificios ahora exigen un voto en junta de propietarios (a menudo el 60%) para permitir el alquiler turístico — además de una licencia de habitabilidad.
Visualización
Muestre ambos, el número nacional y la licencia regional, en todos los anuncios.
Tendencia futura
Barcelona planea poner fin a sus 10.101 licencias de apartamentos turísticos antes de noviembre de 2028.
En la práctica: en diciembre de 2025 España multó a Airbnb con 64 millones de euros por publicitar 65.122 anuncios sin licencia. Compruebe primero su región — es ella quien decide todo.
Hágalo ahora

Su checklist de cumplimiento

Elija su país. Marque cada paso a medida que avanza — y toque la "i" para saber exactamente cómo hacerlo y a quién contactar.

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Compruebe si su municipio exige registro — y si es residencia principal o secundaria.
Cómo hacerloLa mayoría de los municipios turísticos (París, Niza, Cannes, Antibes…) exigen una declaración. Consulte la web de su mairie o llame a su service urbanisme. Confirme primero si es residencia principal o secundaria — cambia todas las normas siguientes.
Regístrese y obtenga su número Déclaloc de 13 dígitos.
Cómo hacerloSolicítelo mediante la téléprocédure de su municipio o el portal nacional Déclaloc. Necesitará la dirección, la referencia catastral y los datos del propietario. Un gestor de propiedades puede registrar en nombre del propietario — en Francia incluso puede registrarse con su propio SIRET como anfitrión declarado.
Si es segunda residencia en una "zone tendue", obtenga una autorización de cambio de uso.
Cómo hacerloSolicítelo en el servicio changement d'usage del ayuntamiento. Algunas ciudades exigen una compensación (convertir espacio comercial). Aquí es donde los propietarios suelen quedarse atascados — prevea tiempo.
Muestre el número de 13 dígitos en todos los anuncios.
Cómo hacerloIntrodúzcalo en el campo de número de registro en Airbnb, Booking, Vrbo y su propio sitio web. Sin número válido = suspensión automática desde el 20 de mayo de 2026.
Respete el límite de 120 noches para viviendas principales.
Cómo hacerloLas plataformas bloquean automáticamente las viviendas principales a las 120 noches en ciudades reguladas; algunos municipios fijan 90. Controle las noches en todas las plataformas, no solo en una.
Recaude y liquide la taxe de séjour.
Cómo hacerloAirbnb/Booking a menudo la recaudan automáticamente — confirme la tarifa con su mairie/EPCI y si debe declararse algún saldo por separado.
Declare la actividad y elija su régimen fiscal.
Cómo hacerloRegistre el meublé de tourisme mediante el guichet unique (INPI) para obtener un SIRET; declare los ingresos en micro-BIC o en réel. La loi Le Meur redujo la desgravación del micro-BIC — un comptable (asesor fiscal) merece la pena.
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Obtenga una identidad digital italiana — o un representante que ya la tenga.
Cómo hacerloEl portal BDSR requiere SPID o CIE. Los propietarios extranjeros sin identidad digital se registran a través de un representante delegado — un commercialista o un gestor de propiedades con SPID/CIE y una procura (poder notarial) por escrito.
Obtenga su CIN a través del portal BDSR.
Cómo hacerloSolicítelo en el portal Ministero del Turismo BDSR con una dichiarazione sostitutiva y sus datos catastrales (visura catastale). Un gestor con su procura y su codice fiscale puede hacerlo por usted — conserve el recibo del CIN.
Muestre el CIN en los anuncios Y físicamente en el exterior de la propiedad.
Cómo hacerloAñádalo a cada anuncio y colóquelo de forma visible en la fachada del edificio. Aviso: Milán y otras ciudades prohíben las cajas de llaves exteriores en la vía pública — prevea una cerradura inteligente o una entrega en persona.
Instale el equipo de seguridad obligatorio.
Cómo hacerloInstale detectores de gas/CO y extintores portátiles, y conserve los registros de mantenimiento. Se aplican los estándares de habitabilidad.
Registre a cada huésped mediante Alloggiati Web en un plazo de 24 horas.
Cómo hacerloObtenga las credenciales de la Questura para la provincia de la propiedad a través del portal Alloggiati Web de la Polizia di Stato y envíe los datos de cada huésped en 24h. Un gestor puede hacerlo con autorización escrita y sus propias credenciales — las omisiones conllevan sanciones penales (art. 109 del TULPS).
Recaude la imposta di soggiorno (tasa turística).
Cómo hacerloRegístrese en el Comune; recaude por huésped y noche, y liquide según el calendario local.
Elija su régimen fiscal — la cedolare secca.
Cómo hacerloOpte por la cedolare secca (21% la primera propiedad, 26% desde la segunda) o el IRPEF ordinario en su declaración. Se requiere un P.IVA a partir de la tercera propiedad. Se recomienda encarecidamente un commercialista.
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Identifique primero el régimen de su región — todo depende de él.
Cómo hacerloLas normas varían según la comunidad autónoma. Busque el registro turístico regional y el tipo de licencia — Cataluña HUT, Andalucía VFT, Valencia, Baleares… Empiece por la web de la autoridad turística regional.
Obtenga un certificado de habitabilidad y cumpla los estándares técnicos.
Cómo hacerloMuchas regiones exigen una cédula de habitabilidad y unos estándares mínimos antes de conceder la licencia. Recurra a un técnico/arquitecto local si no tiene uno.
Obtenga la aprobación de la comunidad de propietarios si su edificio lo requiere.
Cómo hacerloDesde 2025 muchos edificios exigen un voto comunitario (a menudo el 60%) para permitir el alquiler turístico. Obtenga y conserve la autorización escrita de la comunidad de propietarios.
Solicite la licencia turística regional.
Cómo hacerloRegístrese en el registro turístico regional (p. ej. el Registre de Turisme de Catalunya para una HUT). Es esta licencia a la que se vinculan las plataformas y el registro nacional.
Obtenga el número de registro único nacional (NRUA).
Cómo hacerloRegístrese a través de la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos (~27 €) con un certificado digital, vinculando su licencia regional y su referencia catastral. Importante: en España el registro está ligado al propietario y al Registro de la Propiedad — debe ser el propietario quien se registre (usted le asiste; no puede registrarse a su propio nombre como en Francia).
Muestre el número nacional y la licencia regional en todos los anuncios.
Cómo hacerloAmbos deben aparecer en Airbnb, Booking, Vrbo y su propio sitio web, o el anuncio será retirado.
Gestione la tasa turística y el impuesto sobre la renta.
Cómo hacerloRegístrese para la tasa turística regional donde corresponda (Cataluña, Baleares…). Los residentes declaran en el IRPF; los propietarios no residentes presentan el IRNR mediante el Modelo 210. Se recomienda encarecidamente un gestor.
Por qué merece la pena

El coste de hacerlo mal

La aplicación de las normas dejó de ser teórica en 2026. Algunas cifras reales del último año:

64M €
Multa impuesta a Airbnb en España (dic. 2025) por anunciar propiedades sin licencia.
150k €
Multa a un único propietario de París por un anuncio sin registrar (feb. 2026).
20–30%
Proporción de anuncios de Florencia que desaparecieron tras la puesta en marcha de su código identificativo.