Litora
Non è consulenza legale
La guida alla conformità per gli affitti brevi

Coast Clear 2026

Restare in regola sulla Riviera dopo le nuove regole UE — Francia · Italia · Spagna.

Il 20 maggio 2026 un regolamento europeo ha cambiato silenziosamente le regole per ogni proprietario di affitti brevi sulla costa. Ecco cosa significa, paese per paese, ed esattamente cosa dovete fare.

Aggiornato agosto 2026Copre FR · IT · ESReg. UE 2024/1028
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Questa è un'informazione generale, non una consulenza legale ufficiale. Le regole sugli affitti brevi cambiano spesso e variano da comune a regione. Verificate sempre con l'autorità locale competente (o con un avvocato/commercialista locale) prima di agire. Aggiornato ad agosto 2026.
Il cambiamento

Cosa è cambiato il 20 maggio 2026

Il regolamento UE 2024/1028 è diventato operativo in tutti i 27 Stati membri contemporaneamente. Non vieta nulla — costruisce l'infrastruttura dati che finalmente rende applicabili le regole locali esistenti. Ora quattro cose avvengono automaticamente:

i

Registrare

Ogni affitto necessita di un numero di registrazione valido rilasciato dall'autorità nazionale o locale.

ii

Mostrare

Quel numero deve comparire su ogni annuncio — Airbnb, Booking, Vrbo e il vostro sito.

iii

Dati condivisi

Le piattaforme inviano periodicamente alle autorità la vostra identità, i ricavi e le notti prenotate.

iv

Sospensione automatica

Nessun numero valido dove è richiesto? La piattaforma deve rimuovere l'annuncio.

✓ Cosa fa la regola

  • Obbliga ogni piattaforma a mostrare un numero di registrazione verificato
  • Rende finalmente davvero applicabili i limiti e le registrazioni locali esistenti
  • Incrocia l'attività di prenotazione con i registri di registrazione
  • Dà a oltre 450 autorità un unico portale per segnalare e rimuovere annunci

✕ Cosa non fa

  • Non rende legali gli affitti brevi in tutta l'UE
  • Non sostituisce la politica abitativa nazionale o locale
  • Non impone un limite di notti unico a livello UE
  • Non richiede la registrazione in assolutamente ogni giurisdizione
Paese per paese

Le regole dove possedete un immobile

Scegliete un paese. L'UE fissa l'infrastruttura; ogni Stato decide ancora cosa è legale — e i dettagli cambiano molto.

Francia

Portale nazionale attivo dal 20 maggio 2026 · i limiti ora sono incrociati con i dati di prenotazione
Il numero
Déclaloc — un numero di registrazione nazionale a 13 cifre.
FR · 13 cifre
Visualizzazione
Su ogni annuncio — Airbnb, Booking, Vrbo e siti diretti. Assenza = sospensione.
Limite di notti
120 notti/anno per un'abitazione principale (i comuni possono abbassarlo, ad es. a 90). Le seconde case in zone ad alta tensione abitativa possono richiedere un'autorizzazione al cambio di destinazione d'uso.
120 notti = il limite per l'abitazione principale
Fiscalità
La loi Le Meur ha ridotto la detrazione fiscale per gli affitti turistici arredati. Riscuotete e versate la taxe de séjour (tassa di soggiorno).
Nella realtà: a febbraio 2026 due proprietari a Parigi sono stati multati con 80.000 € e 150.000 € per annunci non registrati — e la Corte di Cassazione francese ha stabilito che anche le piattaforme stesse sono responsabili.

Italia

CIN obbligatorio da gennaio 2025 · regola insolita di esposizione fisica
Il numero
CIN — Codice Identificativo Nazionale, tramite la banca dati nazionale BDSR.
IT · CIN
Visualizzazione
Su ogni annuncio e fisicamente all'esterno dell'immobile. (Milano vieta le key-box esterne su suolo pubblico dal 2026 — organizzate un'altra modalità di consegna chiavi.)
Inoltre richiesto
Kit di sicurezza (estintore, rilevatori di gas/CO), comunicazione degli ospiti tramite Alloggiati Web, imposta di soggiorno, e SCIA se gestito come attività d'impresa.
Fiscalità
Cedolare secca, tassa piatta:
21%primo immobile
26%dal secondo
Nella realtà: quando Firenze ha introdotto il proprio codice identificativo, si stima che il 20–30% degli annunci sia sparito, con gli operatori non conformi che hanno cessato l'attività.

Spagna

La più complicata delle tre — due livelli di burocrazia
I numeri
1Registro nazionale (NRUA) — già attivo, tassa di circa 27 €.
2Licenza regionale — varia per comunità: Catalogna HUT, Andalusia VFT, e schemi separati a Valencia, Baleari…
Consenso condominiale
Molti edifici ora richiedono un voto dell'assemblea condominiale (spesso il 60%) per consentire gli affitti turistici — oltre a una licenza di abitabilità.
Visualizzazione
Mostrate entrambi il numero nazionale e la licenza regionale su tutti gli annunci.
Direzione futura
Barcellona prevede di porre fine a tutte le sue 10.101 licenze per appartamenti turistici entro novembre 2028.
Nella realtà: a dicembre 2025 la Spagna ha multato Airbnb per 64 milioni di euro per aver pubblicizzato 65.122 annunci non autorizzati. Controllate prima la vostra regione — è lei a decidere tutto.
Da fare subito

La vostra checklist di conformità

Scegliete il vostro paese. Spuntate ogni passaggio via via — e toccate la "i" per sapere esattamente come procedere e chi contattare.

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Verificate se il vostro comune richiede la registrazione — e se siete residenza principale o secondaria.
Come fareLa maggior parte dei comuni turistici (Parigi, Nizza, Cannes, Antibes…) richiede una dichiarazione. Controllate il sito della vostra mairie o chiamate il suo service urbanisme. Confermate prima se si tratta di residenza principale o secondaria — cambia tutte le regole seguenti.
Registratevi e ottenete il vostro numero Déclaloc a 13 cifre.
Come fareFate domanda tramite la téléprocédure del vostro comune o il portale nazionale Déclaloc. Vi serviranno indirizzo, riferimento catastale e dati del proprietario. Un property manager può registrare per conto del proprietario — in Francia potete persino registrarvi con il vostro SIRET come host dichiarato.
Se seconda casa in una "zone tendue", ottenete un'autorizzazione al cambio di destinazione d'uso.
Come fareRivolgetevi al servizio changement d'usage della mairie. Alcune città richiedono una compensazione (conversione di spazi commerciali). È qui che i proprietari spesso restano bloccati — mettete in conto del tempo.
Mostrate il numero a 13 cifre su ogni annuncio.
Come fareInseritelo nel campo numero di registrazione su Airbnb, Booking, Vrbo e il vostro sito. Nessun numero valido = sospensione automatica dal 20 maggio 2026.
Rispettate il limite di 120 notti per le abitazioni principali.
Come fareLe piattaforme bloccano automaticamente le abitazioni principali a 120 notti nelle città regolamentate; alcuni comuni fissano 90. Tracciate le notti su tutte le piattaforme, non solo una.
Riscuotete e versate la taxe de séjour.
Come fareAirbnb/Booking spesso la riscuotono automaticamente — verificate la tariffa con la vostra mairie/EPCI e se un eventuale saldo va dichiarato separatamente.
Dichiarate l'attività e scegliete il vostro regime fiscale.
Come fareRegistrate il meublé de tourisme tramite il guichet unique (INPI) per ottenere un SIRET; dichiarate il reddito in micro-BIC o réel. La loi Le Meur ha ridotto la detrazione micro-BIC — un comptable (commercialista) vale l'investimento.
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Ottenete un'identità digitale italiana — o un delegato che ne possieda una.
Come fareIl portale BDSR richiede SPID o CIE. I proprietari stranieri senza identità digitale si registrano tramite un rappresentante delegato — un commercialista o un property manager con SPID/CIE e una procura scritta.
Ottenete il vostro CIN tramite il portale BDSR.
Come fareFate domanda sul portale Ministero del Turismo BDSR con una dichiarazione sostitutiva e i vostri dati catastali (visura catastale). Un delegato con la vostra procura e il vostro codice fiscale può farlo per voi — conservate la ricevuta del CIN.
Mostrate il CIN sugli annunci E fisicamente all'esterno dell'immobile.
Come fareAggiungetelo a ogni annuncio e affiggetelo in modo visibile sulla facciata dell'edificio. Attenzione: Milano e altri comuni vietano le key-box esterne su suolo pubblico — pianificate una serratura smart o una consegna di persona.
Installate la dotazione di sicurezza obbligatoria.
Come fareInstallate rilevatori di gas/CO ed estintori portatili, e conservate i registri di manutenzione. Si applicano gli standard di abitabilità.
Registrate ogni ospite tramite Alloggiati Web entro 24 ore.
Come fareOttenete le credenziali della Questura per la provincia dell'immobile tramite il portale Alloggiati Web della Polizia di Stato e inviate i dati di ogni ospite entro 24h. Un property manager può farlo con autorizzazione scritta e le proprie credenziali — le omissioni comportano sanzioni penali (art. 109 TULPS).
Riscuotete l'imposta di soggiorno.
Come fareRegistratevi presso il Comune; riscuotete per ospite a notte e versate secondo il calendario locale.
Scegliete il vostro regime fiscale — la cedolare secca.
Come fareOptate per la cedolare secca (21% primo immobile, 26% dal secondo) oppure per l'IRPEF ordinaria in dichiarazione. È richiesta una P.IVA a partire dal terzo immobile. Un commercialista è fortemente consigliato.
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Identificate prima lo schema della vostra regione — tutto dipende da quello.
Come fareLe regole variano per comunidad autónoma. Trovate il registro turistico regionale e il tipo di licenza — Catalogna HUT, Andalusia VFT, Valencia, Baleari… Iniziate dal sito dell'autorità turistica regionale.
Ottenete un certificato di abitabilità e rispettate gli standard tecnici.
Come fareMolte regioni richiedono una cédula de habitabilidad e standard minimi prima della licenza. Rivolgetevi a un técnico/architetto locale se non ne avete uno.
Ottenete l'approvazione condominiale se il vostro edificio lo richiede.
Come fareDal 2025 molti edifici richiedono un voto condominiale (spesso 60%) per consentire gli affitti turistici. Ottenete e conservate l'autorizzazione scritta della comunidad de propietarios.
Richiedete la licenza turistica regionale.
Come fareRegistratevi presso il registro turistico regionale (ad es. il Registre de Turisme de Catalunya per una HUT). È questa licenza a cui si collegano le piattaforme e il registro nazionale.
Ottenete il numero di registro unico nazionale (NRUA).
Come fareRegistratevi tramite la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos (circa 27 €) con un certificato digitale, collegando la licenza regionale e il riferimento catastale. Importante: in Spagna la registrazione è legata al proprietario e al catasto — deve essere il proprietario a registrarsi (voi lo assistete; non potete registrarvi a vostro nome come in Francia).
Mostrate il numero nazionale e la licenza regionale su tutti gli annunci.
Come fareEntrambi devono comparire su Airbnb, Booking, Vrbo e il vostro sito, pena la rimozione dell'annuncio.
Gestite la tassa di soggiorno e l'imposta sul reddito.
Come fareRegistratevi per la tassa di soggiorno regionale dove applicabile (Catalogna, Baleari…). I residenti dichiarano tramite IRPF; i proprietari non residenti presentano l'IRNR tramite il Modelo 210. Un gestor è vivamente raccomandato.
Perché ne vale la pena

Il costo di sbagliare

L'applicazione delle regole non è più teorica dal 2026. Alcuni numeri reali dell'ultimo anno:

64M €
Multa inflitta ad Airbnb in Spagna (dic. 2025) per aver pubblicizzato annunci non autorizzati.
150k €
Multa per un singolo proprietario a Parigi con un annuncio non registrato (feb. 2026).
20–30%
Quota di annunci a Firenze scomparsi dopo l'introduzione del codice identificativo.