Litora
Pas un conseil juridique
Le guide de conformité location courte durée

Coast Clear 2026

Rester en règle sur la Riviera après les nouvelles règles européennes — France · Italie · Espagne.

Le 20 mai 2026, un règlement européen a discrètement changé les règles pour tous les propriétaires de locations saisonnières sur la côte. Voici ce que cela signifie, pays par pays, et ce que vous devez faire exactement.

Mis à jour août 2026Couvre FR · IT · ESRègl. UE 2024/1028
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Ceci est une information générale, pas un conseil juridique officiel. Les règles de location courte durée changent souvent et varient selon la commune et la région. Confirmez toujours auprès de l'autorité locale compétente (ou d'un avocat/gestor local) avant d'agir. À jour au mois d'août 2026.
Le changement

Ce qui a changé le 20 mai 2026

Le règlement européen 2024/1028 est devenu opérationnel dans les 27 États membres en même temps. Il n'interdit rien — il construit la plomberie de données qui rend enfin applicables les règles locales existantes. Quatre choses se produisent désormais automatiquement :

i

Enregistrer

Chaque location a besoin d'un numéro d'enregistrement valide délivré par l'autorité nationale ou locale.

ii

Afficher

Ce numéro doit apparaître sur chaque annonce — Airbnb, Booking, Vrbo et votre propre site.

iii

Données partagées

Les plateformes transmettent votre identité, vos revenus et vos nuitées aux autorités de façon régulière.

iv

Suspension automatique

Pas de numéro valide là où il est requis ? La plateforme doit retirer l'annonce.

✓ Ce que fait la règle

  • Oblige chaque plateforme à afficher un numéro d'enregistrement vérifié
  • Rend enfin réellement applicables les plafonds et enregistrements locaux existants
  • Rapproche l'activité de réservation des registres d'enregistrement
  • Donne à plus de 450 autorités un portail unique pour signaler et retirer des annonces

✕ Ce que ça ne fait pas

  • Légaliser les locations courte durée partout dans l'UE
  • Remplacer la politique du logement nationale ou locale
  • Imposer un plafond de nuitées unique à l'échelle de l'UE
  • Exiger un enregistrement dans absolument toutes les juridictions
Pays par pays

Les règles là où vous êtes propriétaire

Choisissez un pays. L'UE pose la plomberie ; chaque État décide encore de ce qui est légal — et les détails diffèrent beaucoup.

France

Portail national actif depuis le 20 mai 2026 · plafonds désormais recoupés avec les données de réservation
Le numéro
Déclaloc — un numéro d'enregistrement national à 13 chiffres.
FR · 13 chiffres
Affichage
Sur chaque annonce — Airbnb, Booking, Vrbo et sites directs. Absence = suspension.
Plafond de nuitées
120 nuits/an pour une résidence principale (les communes peuvent l'abaisser, par exemple à 90). Les résidences secondaires en zone tendue peuvent nécessiter une autorisation de changement d'usage.
120 nuits = le plafond pour une résidence principale
Fiscalité
La loi Le Meur a réduit l'abattement fiscal des meublés de tourisme. Collectez et reversez la taxe de séjour.
Rappel concret : en février 2026, deux propriétaires parisiens ont été condamnés à des amendes de 80 000 € et 150 000 € pour des annonces non enregistrées — et la Cour de cassation a jugé que les plateformes elles-mêmes sont aussi responsables.

Italie

CIN obligatoire depuis janvier 2025 · règle inhabituelle d'affichage physique
Le numéro
CIN — Codice Identificativo Nazionale, via la base de données nationale BDSR.
IT · CIN
Affichage
Sur chaque annonce et physiquement sur l'extérieur du bien. (Milan interdit les boîtes à clés extérieures sur la voie publique dès 2026 — prévoyez une autre remise des clés.)
Également requis
Kit de sécurité (extincteur, détecteurs de gaz/CO), déclaration des voyageurs via Alloggiati Web, taxe de séjour, et une SCIA si exploité comme une activité commerciale.
Fiscalité
Cedolare secca, taux forfaitaire :
21%premier bien
26%à partir du deuxième
Rappel concret : lors du déploiement du code d'identification à Florence, environ 20 à 30 % des annonces ont disparu, les exploitants non conformes ayant cessé leur activité.

Espagne

La plus complexe des trois — deux niveaux de démarches
Les numéros
1Registre national (NRUA) — déjà actif, environ 27 € de frais.
2Licence régionale — variable selon la communauté : Catalogne HUT, Andalousie VFT, et des dispositifs distincts à Valence, aux Baléares…
Accord de copropriété
De nombreux immeubles exigent désormais un vote en assemblée de copropriétaires (souvent 60 %) pour autoriser la location touristique — ainsi qu'une licence d'habitation.
Affichage
Affichez à la fois le numéro national et la licence régionale sur toutes les annonces.
Tendance à venir
Barcelone prévoit de mettre fin à ses 10 101 licences d'appartements touristiques d'ici novembre 2028.
Rappel concret : en décembre 2025, l'Espagne a infligé à Airbnb une amende de 64 millions d'euros pour avoir publié 65 122 annonces non autorisées. Vérifiez d'abord votre région — c'est elle qui décide de tout.
À faire maintenant

Votre checklist de conformité

Choisissez votre pays. Cochez chaque étape au fur et à mesure — et appuyez sur le « i » pour savoir exactement comment faire et qui contacter.

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Vérifiez si votre commune exige un enregistrement — et si vous êtes en résidence principale ou secondaire.
Comment faireLa plupart des communes touristiques (Paris, Nice, Cannes, Antibes…) exigent une déclaration. Consultez le site de votre mairie ou appelez son service urbanisme. Confirmez d'abord résidence principale ou secondaire — cela change toutes les règles ci-dessous.
Enregistrez-vous et obtenez votre numéro Déclaloc à 13 chiffres.
Comment faireFaites la démarche via la téléprocédure de votre commune ou le portail national Déclaloc. Il vous faudra l'adresse, la référence cadastrale et les coordonnées du propriétaire. Un gestionnaire peut enregistrer pour le compte du propriétaire — en France, vous pouvez même vous enregistrer sous votre propre SIRET en tant qu'hôte déclaré.
Si résidence secondaire en « zone tendue », obtenez une autorisation de changement d'usage.
Comment faireAdressez-vous au service changement d'usage de la mairie. Certaines villes exigent une compensation (conversion de locaux commerciaux). C'est souvent là que les propriétaires se font piéger — prévoyez du temps.
Affichez le numéro à 13 chiffres sur chaque annonce.
Comment faireRenseignez-le dans le champ numéro d'enregistrement sur Airbnb, Booking, Vrbo et votre propre site. Pas de numéro valide = suspension automatique depuis le 20 mai 2026.
Respectez le plafond de 120 nuits pour les résidences principales.
Comment faireLes plateformes bloquent automatiquement les résidences principales à 120 nuits dans les villes réglementées ; certaines communes fixent 90. Suivez les nuitées sur toutes les plateformes, pas une seule.
Collectez et reversez la taxe de séjour.
Comment faireAirbnb/Booking la collectent souvent automatiquement — confirmez le taux auprès de votre mairie/EPCI et si un solde doit être déclaré séparément.
Déclarez l'activité et choisissez votre régime fiscal.
Comment faireDéclarez le meublé de tourisme via le guichet unique (INPI) pour obtenir un SIRET ; déclarez vos revenus en micro-BIC ou au réel. La loi Le Meur a réduit l'abattement micro-BIC — un comptable est un bon investissement.
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Obtenez une identité numérique italienne — ou un mandataire qui en possède une.
Comment faireLe portail BDSR exige un SPID ou une CIE. Les propriétaires étrangers sans identité numérique s'enregistrent via un représentant délégué — un commercialista ou un gestionnaire titulaire d'un SPID/CIE et d'une procura écrite (procuration).
Obtenez votre CIN via le portail BDSR.
Comment faireFaites la demande sur le portail Ministero del Turismo BDSR avec une dichiarazione sostitutiva et vos données cadastrales (visura catastale). Un gestionnaire muni de votre procura et de votre codice fiscale peut s'en charger pour vous — conservez le reçu du CIN.
Affichez le CIN sur les annonces ET physiquement à l'extérieur du bien.
Comment faireAjoutez-le à chaque annonce et apposez-le de façon visible sur la façade du bâtiment. Attention : Milan et d'autres villes interdisent les boîtes à clés extérieures sur la voie publique — prévoyez une serrure connectée ou une remise en personne.
Installez les équipements de sécurité obligatoires.
Comment faireInstallez des détecteurs de gaz/CO et des extincteurs portatifs, et conservez les justificatifs d'entretien. Les normes d'habitabilité s'appliquent.
Enregistrez chaque voyageur via Alloggiati Web sous 24 heures.
Comment faireObtenez des identifiants Questura pour la province du bien via le portail Alloggiati Web de la Polizia di Stato, et transmettez l'identité de chaque voyageur sous 24h. Un gestionnaire peut le faire avec une autorisation écrite et ses propres identifiants — les omissions sont passibles de sanctions pénales (art. 109 du TULPS).
Collectez l'imposta di soggiorno (taxe de séjour).
Comment faireEnregistrez-vous auprès de la Comune ; collectez par voyageur et par nuit, et reversez selon le calendrier local.
Choisissez votre régime fiscal — la cedolare secca.
Comment faireOptez pour la cedolare secca (21 % pour le premier bien, 26 % à partir du deuxième) ou l'IRPEF classique dans votre déclaration. Une P.IVA est requise à partir du troisième bien. Le recours à un commercialista est vivement conseillé.
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Identifiez d'abord le dispositif de votre région — tout en découle.
Comment faireLes règles varient selon la comunidad autónoma. Trouvez le registre touristique régional et le type de licence — Catalogne HUT, Andalousie VFT, Valence, Baléares… Commencez sur le site de l'autorité touristique régionale.
Obtenez un certificat d'habitabilité et respectez les normes techniques.
Comment faireDe nombreuses régions exigent une cédula de habitabilidad et des normes minimales avant toute licence. Faites appel à un técnico/architecte local si vous n'en avez pas.
Obtenez l'accord de la copropriété si votre immeuble l'exige.
Comment faireDepuis 2025, de nombreux immeubles exigent un vote en assemblée (souvent 60 %) pour autoriser la location touristique. Obtenez et conservez l'autorisation écrite de la comunidad de propietarios.
Demandez la licence touristique régionale.
Comment faireEnregistrez-vous auprès du registre touristique régional (par exemple le Registre de Turisme de Catalunya pour un HUT). C'est cette licence à laquelle se rattachent les plateformes et le registre national.
Obtenez le numéro de registre unique national (NRUA).
Comment faireEnregistrez-vous via la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos (environ 27 €) avec un certificat numérique, en reliant votre licence régionale et votre référence cadastrale. Important : en Espagne, l'enregistrement est lié au propriétaire et au registre foncier — le propriétaire doit être le déclarant (vous l'assistez ; vous ne pouvez pas vous enregistrer en votre propre nom comme en France).
Affichez le numéro national et la licence régionale sur toutes les annonces.
Comment faireLes deux doivent apparaître sur Airbnb, Booking, Vrbo et votre propre site, sous peine de retrait de l'annonce.
Gérez la taxe de séjour et l'impôt sur le revenu.
Comment faireEnregistrez-vous pour la taxe de séjour régionale là où elle s'applique (Catalogne, Baléares…). Les résidents déclarent via l'IRPF ; les propriétaires non-résidents déclarent via l'IRNR au moyen du Modelo 210. Le recours à un gestor est vivement recommandé.
Pourquoi ça en vaut la peine

Le coût de la non-conformité

L'application des règles n'est plus théorique depuis 2026. Quelques chiffres réels de l'année passée :

64 M€
Amende infligée à Airbnb en Espagne (déc. 2025) pour publicité d'annonces non autorisées.
150 k€
Amende pour un propriétaire parisien pour une annonce non enregistrée (fév. 2026).
20–30 %
Part des annonces florentines ayant disparu lors du lancement de son code d'identification.